Pedir la licencia de obra mayor
Para construir una casa o un edificio, ampliarlo o hacer una reforma que toque la estructura, la fachada o el uso, necesitas un proyecto de un arquitecto o técnico competente y un permiso del ayuntamiento antes de empezar. Casi siempre es una licencia urbanística; en algunas reformas, la ley de tu comunidad la cambia por una declaración responsable. Además se paga una tasa y el ICIO.
¿Dónde lo haces tú?
Lo que cambia según el sitio es el organismo, la oficina y la cita. Dinos tu municipio:
¿Se puede hacer por internet?
En parte, por internet
Depende del ayuntamiento: la mayoría admite la solicitud con el proyecto en PDF por su sede electrónica; también se puede presentar en el registro municipal. Las empresas promotoras y los profesionales colegiados que actúen como tales están obligados a hacerlo por internet (art. 14.2 de la Ley 39/2015).
Necesitas: Certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve (o el sistema de identificación del ayuntamiento).
Quién lo lleva
En general: Ayuntamiento del municipio donde se hace la obra. Las obras que necesitan proyecto técnico (edificios nuevos, ampliaciones, reformas que cambian la estructura, la fachada o el volumen, cambios de uso del edificio y casi todo lo que se hace en edificios protegidos) necesitan un título del ayuntamiento antes de empezar. Lo normal es una licencia urbanística; para algunas reformas de edificios existentes la ley de tu comunidad la cambia por una declaración responsable. Se presenta en la sede electrónica o el registro del ayuntamiento con el proyecto firmado por el técnico.
Qué llevar
- La solicitud del ayuntamiento, con tus datos (o los de la promotora) y la dirección o la referencia catastral de la parcela.
- El proyecto técnico firmado por un arquitecto u otro técnico competente: al menos el proyecto básico para pedir la licencia y el de ejecución para empezar la obra. El de ejecución va visado por el colegio profesional.
- El estudio de seguridad y salud, el estudio de gestión de residuos de construcción y demolición y el nombramiento de la dirección facultativa (dirección de obra y de ejecución).
- El cuestionario de estadística de edificación y vivienda del Ministerio y, si toca, el proyecto de telecomunicaciones (ICT).
- Las autorizaciones previas que pida la ley (patrimonio, costas, carreteras, aviación civil…), según dónde esté la parcela.
- El justificante de la tasa y, según el ayuntamiento, la autoliquidación del ICIO.
- Cuánto cuesta
- La tasa por licencia urbanística que fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento (art. 20.4.h del TRLRHL): unas cobran un porcentaje del presupuesto y otras una cuota por metro cuadrado. Y el ICIO, hasta el 4 % del coste de ejecución material de la obra (art. 102.3), salvo en los territorios forales (en Bilbao, el 5 %). Aparte van los honorarios del proyecto y de la dirección de obra y el visado del colegio.
- Cuánto tarda
- El ayuntamiento tiene que resolver en el plazo que fije la ley de tu comunidad o su ordenanza: tres meses en la Comunidad de Madrid, Andalucía, Aragón, Canarias, la Región de Murcia y el País Vasco, y dos meses para la obra nueva en la Comunitat Valenciana. En las obras de nueva planta, si no te contestan a tiempo, la licencia se entiende denegada (art. 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo).
Conviene saber
- Antes de encargar el proyecto, pide al ayuntamiento la información urbanística de la parcela (qué se puede construir, alturas, usos). Muchos ayuntamientos tienen una consulta o un informe previo.
- No empieces hasta tener la licencia y, si la pediste con el proyecto básico, hasta presentar el de ejecución. Una obra sin licencia se puede parar, y tendrás que legalizarla o deshacerla.
- El ICIO se devenga al empezar la obra aunque no tengas licencia, y al acabar el ayuntamiento lo ajusta con el coste real (arts. 102.4 y 103.1 del TRLRHL). Guarda las facturas y el certificado final de obra.
- La licencia fija un plazo para empezar y otro para acabar. Si no vas a llegar, pide la prórroga antes de que se acabe el plazo; si no, la licencia puede caducar.
- Si ocupas la calle con una grúa, andamios, vallas o contenedores, necesitas además la autorización de ocupación de la vía pública.
- Al acabar, tienes que pedir la licencia de primera ocupación o presentar la declaración que la sustituye, y declarar la obra nueva en el Catastro. Míralo en «Pedir la licencia de primera ocupación».
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre obra mayor y obra menor?
La obra mayor necesita un proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 2.2): edificios nuevos, ampliaciones y reformas que cambian la estructura, la composición exterior, el volumen o el uso del edificio, y las intervenciones en edificios protegidos. La obra menor no necesita proyecto (reformar un baño, cambiar el suelo o las ventanas). Para la obra menor, mira «Licencia de obra menor».
¿Necesito un arquitecto?
Sí. El proyecto lo firma un técnico competente: para edificios de vivienda o de uso administrativo, sanitario, religioso, docente o cultural, un arquitecto (art. 10.2.a de la Ley 38/1999); para otros usos y obras, también ingenieros, ingenieros técnicos o arquitectos técnicos según el caso. El proyecto de ejecución y el certificado final de obra tienen que ir visados por su colegio (art. 2 del Real Decreto 1000/2010).
¿Qué es el proyecto básico y el de ejecución?
El básico define las características generales de la obra y basta para pedir la licencia. El de ejecución desarrolla el básico con todos los detalles y hace falta para empezar a construir. Puedes presentarlos a la vez o el de ejecución después de la licencia del básico.
¿Qué pasa si el ayuntamiento no contesta?
En las obras de nueva planta, la ley estatal obliga a una licencia expresa: si pasa el plazo sin respuesta, se entiende denegada y puedes recurrir (art. 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo). En otras obras depende de la ley de tu comunidad. En ningún caso se adquiere por silencio una licencia contraria al planeamiento.
¿Quién paga el ICIO?
El dueño de la obra, quien paga su coste. Si la licencia la pide o la obra la hace otra persona (la constructora, por ejemplo), esta lo paga como sustituta y puede reclamártelo (art. 101 del TRLRHL).
Con oficina y cita, municipio a municipio
Fuentes oficiales
Comprobado el 6 de noviembre de 2026
Cada dato de esta página sale de estas fuentes. Las normas y las oficinas cambian: antes de ir, confírmalo en la fuente oficial.
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (art. 2.2), texto consolidado boe.es
- Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 11), texto consolidado boe.es
- Real Decreto 1000/2010 sobre visado colegial obligatorio, texto consolidado boe.es
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 20.4.h, tasa; arts. 100 a 103, ICIO), texto consolidado boe.es
- Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (arts. 152 a 155), texto consolidado boe.es
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (arts. 137 a 140), texto consolidado boe.es
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